חוק מיסוי מקרקעין או בשמו המלא כיום לאחר גלגוליו השונים "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963", הינו חוק שכל אזרח המוכר או רוכש נכס נדל"ן במדינת ישראל נפגש איתו.
החוק והתקנות שהותקנו על פיו, מפרטים את המצבים בהם יוטלו מס רכישה (לקונה הנכס) ומס שבח (למוכר), את שיעורי המס וכן את המצבים בהם נהיה זכאים לפטור מתשלום המס (כן. יש גם מצבים כאלו...).
במהלך השנים, נעשו שינויים דרסטיים בחוק. פטורים מסויימים נעלמו ומאידך, נוספו שיטות חישוב שבמצבים מסויימים עשויות להטיב עם מבצעי עסקאות נדל"ן. בשורות הבאות ננסה להתייחס למספר מצבים, בהם ניתן גם כיום למכור נכסי נדל"ן ולקבל הטבות מסויימות, שלעיתים מצטברות לסכומים נאים ביותר.
ראשית נקדים ונאמר, כי נתייחס בשורות אלו בעיקר למס שבח ולא למס רכישה, מכיון שכללי החיוב במס רכישה הינם פשוטים יחסית וכמעט שלא ניתן לשנות את אופי המיסוי. מס שבח הוא מס שמוטל על מוכר הנכס, כאשר המס מוטל על הרווח שנצבר במכירה (הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה).
שיעור המס המוטל על המוכר השתנה מספר פעמים, כאשר עד לתאריך 7.11.01 שיעור המס היה אינדיבידואלי כפי שיעור המס השולי של המוכר בשנת המכירה (עלול להגיע לכ-50%), מ-7.11.01 ועד ל-31.12.11 שיעור המס היה 20% ומ-1.1.12 ואילך שיעור המס עומד על 25%.
לדוגמא, כאשר נרכש נכס ב-1995 ונמכר ב-2013, מפצלים את שנות החזקת הנכס וממסים את מס השבח לפי שיעורי המס שחלו באותן שנים באופן יחסי (חלק מהשנים ימוסו לפי המס השולי של המוכר, חלק בשיעור 20% וחלק בשיעור 25%).
כבר בשלב זה ניתן להבחין באפשרות להפחית משמעותית את נטל המס. כאשר מס שבח קובע את השומה על מכירה לפי הדוגמא הנ"ל, הוא ממסה את המוכר על חלק השנים שחל מס שולי, לפי מס של 47%. במקרה שלמוכר לא היו הכנסות גבוהות בשנת המכירה, הרי שיתכן שהמס השולי שלו הוא נמוך בהרבה. הדרך היחידה של המוכר לקבל את הפרשי המסים שלו בחזרה הינה, להגיש דוח למס הכנסה באותה שנה ולהצהיר על כל ההכנסות שלו באותה שנה ואם אכן יוכח שההכנסות שלו לא היו גבוהות, הוא יוכל לשלם על המרכיב הנ"ל מס של 31% במקום 47% (ואם עבר את גיל 60 אף פחות מ 31%). הגשת הדוח היא פרוצדורה פשוטה יחסית וההחזרים עשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ש"ח.
ישנה דרך נוספת שהחוק מאפשר לנו להפחית את נטל המס. החוק מאפשר לראות את הרווח מהמכירה כאילו נצבר בארבעת השנים שמסתיימות בשנת המכירה וכך לנצל את שיעורי המס הנמוכים שהיו למוכר בשנים שקדמו למכירה (ובתנאי שהנכס היה ברשות המוכר באותן שנים. לדוגמא, אם הנכס נרכש ב-2013 ונמכר ב-2015, ניתן לבקש פריסה רק מהשנה שלאחר הרכישה -2014. כלומר רק שנתיים). שיטת הפריסה מאפשרת לעיתים להוריד את חבות המס בסכומים מהותיים מאוד.יובהר, כי בקשת פריסה כזו, מחייבת את המבקש להגיש למס הכנסה דוחות על הכנסותיו בשנים לגביהן מבוקשת הפריסה גם אם לא היה חייב בהגשת דוחות באותן שנים.
קופון נוסף שניתן לגזור כתוצאה מהגשת הדוחות למס הכנסה ומבקשת הפריסה - ניצול נקודות זיכוי שלא נוצלו. לכל תושב ישראל יש זכות לנצל 2.25 נקודות זיכוי לגבר ו-2.75 נקודות זיכוי לאשה. (ערך כל נקודת זיכוי ב-2018 - 2,592 ₪.) את נקודות הזיכוי הנ"ל ניתן לנצל כהפחתה מהמס. מי שאין לו כל הכנסה או שהמס פחות מסך נקודות הזיכוי העומדות לרשותו, לא זכאי לקבל את הנקודות הנ"ל, שבעצם הולכות לאיבוד. בעת הפריסה נלקחות בחשבון גם נקודות זיכוי שלא נוצלו וגם הן עשויות להפחית את מס השבח.כמו כן, ניתן לדרוש זיכוי בגין תרומות למוסדות מוכרים שניתנו בשנות הפריסה, אם לא נוצלו נגד הכנסותיו האחרות של המוכר.
נציין, כי נתקלנו בלא מעט מקרים, בהם מוכרי נכסים שילמו את המס לפי השומה שהוציא להם מיסוי מקרקעין ולא העלו בדעתם שניתן לבדוק אפשרות להחזרים.
על פי קביעה של בג"ץ, בני זוג יכולים לדרוש את פיצול השומה בין הבעל לאשה וזאת בהתקיים תנאים מסויימים. הפיצול, מאפשר ליהנות ממדרגות המס הנמוכות של כל אחד מבני הזוג בנפרד ולחסכון מהותי בנטל המס. במידה ואחד מבני הזוג עבר את גיל 60, החסכון עשוי להיות גדול אף יותר.
נושא נוסף שקשור בתיקון לחוק שעבר בשנים האחרונות הוא, שיטת החישוב הליניארית. בקצרה נאמר, כי כיום ניתן למכור יותר מדירה אחת בחישוב ליניארי. (לא מספר בלתי מוגבל. במכירה של מספר גדול של דירות, עלול מס הכנסה לטעון שמדובר בהכנסה בעלת אופי עסקי ולמסותה בשיעורי מס רגילים הגבוהים משמעותית משיעורי מס השבח). שיטת החישוב הליניארית מתייחסת לדירות שנרכשו לפני 2014, כאשר תקופת האחזקה עד ל-2014 פטורה ממס והחיוב הוא רק על תקופת האחזקה מ-2014 ועד ליום המכירה. שיטה זו נותנת הקלה דרמטית לאלו שרכשו דירה לפני שנים רבות והיו מחוייבים בשיעורי מס שוליים גבוהים ללא תיקון החוק. אך ישנם מס' תנאים על מנת ליהנות מהקלות החוק. התנאי המרכזי הוא, שהדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה". ההגדרה מחייבת את היות הדירה הנמכרת דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: 1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (החל מ-1.1.98). 2. ארבע השנים שקדמו למכירה. יש להזהר מאוד בעמידה בהגדרות הנ"ל, כיון שאי עמידה בהן עלולה לגרור חיובי מס גבוהים מאוד ביחס לחישוב המוטב. (לעיתים, חסרים חודשים בודדים לעמידה בהגדרות ואז כדאי פשוט להמתין ולא למכור...)
לפני סיום, 'טיפ' בחינם למתבגרים שבינינו... סעיף 49 לחוק, נותן פטור למי שמוכר דירה שקיבל בירושה. התנאי לקבלת הפטור הוא, שביום הפטירה היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת ואילו היה המוריש בחיים היה פטור ממס בשל המכירה. במקרה שלאדם יש יותר מדירה אחת, כדאי לו לשקול להעביר את הדירות הנוספות ליורשיו כבר בחיים (אמנם היורש ייאלץ לשלם שליש מס רכישה, אך המתנה עצמה פטורה ממס שבח) ואז לאחר 'מאה ועשרים', כאשר היורש יקבל את הדירה היחידה שנשארה לנפטר, הוא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס. אם המוריש לא יעשה כך, ייאלץ היורש (כאשר ימכור את הנכסים) לשלם מס שבח מלא על כל הדירות שירש...
ניתן לבקש תיקון שומה עד 4 שנים מיום ביצוע העיסקה (להבדיל מהשגה על חישוב המס שאותה יש להגיש בתוך 30 יום מיום קבלת השומה), מה שנותן אפשרות לטפל גם בשומות בגין עסקאות שבוצעו לפני 4 שנים.
מבלי להכליל, נתקלנו בהרבה משרדי עורכי דין המטפלים בעסקאות נדל"ן ומתמצאים בצד המשפטי, אך אינם בקיאים בחוקי המס ואינם מכירים את האפשרויות שנזכרו לעיל ועוד כאלו שאין כאן המקום לפורטם מקוצר היריעה. אנו ממליצים לכל המבצע עיסקת נדל"ן - או מי שכבר ביצע עיסקה כזו בשנים האחרונות, לבדוק אצל מומחה מס גם את הצד המיסויי וכאמור - ניתן לחסוך כסף רב.
יש סיכוי שמגיע לכם כסף גדול בחזרה!